Overdrachtsbelasting op beleggingswoningen daalt mogelijk naar 7% in 2027

Wat het kabinet voorstelt

Wie in Nederland een woning koopt, betaalt overdrachtsbelasting. Sinds 1 januari 2026 kent de overdrachtsbelasting drie tarieven. Gaat u als koper zelf in de woning wonen, dan geldt 2%, en jonge starters kunnen onder voorwaarden een vrijstelling krijgen. Voor een woning waarin u niet zelf gaat wonen, zoals een verhuurwoning, een tweede woning of een vakantiewoning, betaalt u 8%. Voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden, kantoren en winkels, is het tarief 10,4%.

In het Belastingplan 2027, dat op Prinsjesdag 15 september 2026 aan de Tweede Kamer is aangeboden, stelt het kabinet voor het tarief van 8% te verlagen naar 7%. De verlaging moet ingaan op 1 januari 2027. Het tarief van 2%, de startersvrijstelling en het tarief van 10,4% voor niet-woningen blijven volgens het voorstel ongewijzigd.

Het lagere tarief geldt niet alleen voor particuliere kopers. Ook wanneer een woning via een bv wordt gekocht, valt de aankoop onder het woningtarief. Het lage tarief van 2% is uitsluitend bedoeld voor natuurlijke personen die de woning zelf als hoofdverblijf gaan gebruiken.

Tweede verlaging in korte tijd

Voor beleggers is dit de tweede tariefsverlaging op rij. Tot en met 2025 betaalde u bij de aankoop van een beleggingswoning nog 10,4%. Per 2026 werd dat 8%, en als het voorstel wordt aangenomen volgt in 2027 een verdere daling naar 7%.

Het kabinet wil daarmee het kopen van woningen voor de verhuur aantrekkelijker maken. Ook moet het eenvoudiger worden om een verhuurde woning door te verkopen aan een andere verhuurder. De achtergrond is bekend: de afgelopen jaren hebben veel particuliere verhuurders woningen verkocht, terwijl het aanbod op de vrije huurmarkt krap is. Of een procentpunt minder overdrachtsbelasting die beweging keert, valt nog te bezien. Voor de beslissing om wel of niet te investeren spelen ook de huurregelgeving, de financieringslasten en de fiscale behandeling van het rendement een grote rol.

Nog geen wet: zo ziet de planning eruit

Het is belangrijk om te benadrukken dat de verlaging nog een voorstel is. De Tweede Kamer behandelt het Belastingplan 2027 deze najaarsperiode. Volgens de planning zijn de plenaire debatten begin november en staat de stemming in de Tweede Kamer gepland op 12 november 2026. Daarna volgt in december de behandeling in de Eerste Kamer.

Pas wanneer beide Kamers het wetsvoorstel hebben aangenomen en de wet is gepubliceerd, is de verlaging definitief. Het kabinet heeft in beide Kamers geen meerderheid. Er kunnen dus nog amendementen worden aangenomen die het voorstel veranderen. Wij volgen de behandeling en werken dit bericht bij zodra er meer duidelijkheid is.

Rekenvoorbeeld overdrachtsbelasting beleggingswoning

Het verschil van één procentpunt lijkt beperkt, maar loopt bij grotere aankopen snel op. Per € 100.000 koopsom scheelt het € 1.000. Bij de aankoop van een verhuurwoning van € 400.000 betaalt u in 2026 € 32.000 overdrachtsbelasting. Onder het voorgestelde tarief voor 2027 zou dat € 28.000 zijn, een verschil van € 4.000.

Koopt u via een bv, dan maakt de overdrachtsbelasting in de regel deel uit van de aanschafkosten van het pand. Een lager tarief betekent dan ook een lagere kostprijs op de balans.

Levering uitstellen tot januari? Kijk verder dan het tarief

Voor wie nu een aankoop voorbereidt, ligt de vraag voor de hand of de levering bij de notaris beter na 1 januari 2027 kan plaatsvinden. Voor de koper kan dat voordeel opleveren, mits de verlaging doorgaat. Toch is uitstel niet automatisch verstandig.

Zo heeft de verkoper ook belangen. Een particuliere verkoper die de woning in box 3 heeft, bezit het pand na een uitgestelde levering nog op de peildatum van 1 januari 2027. Dat kan voor hem fiscaal nadelig uitpakken. Het ligt daarom voor de hand dat partijen afspreken hoe zij met het voordeel en het nadeel omgaan.

Daarnaast is er het risico dat de verlaging niet of in een andere vorm wordt aangenomen. Het is verstandig om in de koopovereenkomst helder vast te leggen wat er gebeurt als het tarief per 1 januari 2027 toch niet verandert. Verder verschuiven bij uitstel ook andere zaken, zoals de start van huurinkomsten, de financiering en eventuele renovatieplanning. Die gevolgen kunnen het belastingvoordeel geheel of gedeeltelijk tenietdoen.

Let op bij transformatie en gemengde panden

De verlaging geldt alleen voor woningen. Wie een bedrijfspand of kantoor koopt om dat later te transformeren naar woonruimte, betaalt volgens het voorstel ook in 2027 10,4%. Uitgangspunt is de aard van het pand op het moment van verkrijging, niet wat de koper er later mee van plan is.

Bij een pand met zowel een woongedeelte als een bedrijfsruimte, bijvoorbeeld een winkel met een bovenwoning, wordt de koopsom in de regel verdeeld over beide delen. Over het woongedeelte geldt dan het woningtarief en over de bedrijfsruimte het algemene tarief. Juist bij dit soort panden is het verstandig om vooraf met de notaris en een fiscalist de verdeling en het toepasselijke tarief te bespreken.

Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?

Voor beleggers die woningen kopen om te verhuren, worden de aankoopkosten lager als het voorstel wordt aangenomen. Dat verbetert de rekensom van een investering, maar slechts op één onderdeel. Koopprijs, renovatie- en verduurzamingskosten, huurregelgeving en financieringslasten bepalen samen of een aankoop verantwoord is.

Ook wij kopen woningen aan via een bv en betalen daarover overdrachtsbelasting. Een lager tarief nemen wij mee in onze aankoopafwegingen, maar het is voor ons geen reden om andere criteria los te laten. Wij kijken naar bestaande panden waar met renovatie, verduurzaming en goed beheer op lange termijn waarde kan worden toegevoegd.

De fiscale gevolgen van een aankoop of verkoop verschillen per situatie. Dit bericht is algemene informatie en geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies. Overweegt u een aan- of verkoop rond de jaarwisseling, bespreek dan uw situatie met uw notaris of belastingadviseur.

Wanneer wordt het definitief?

De voorgestelde verlaging naar 7% is goed nieuws voor wie woningen koopt om te verhuren, maar zolang de Eerste Kamer niet heeft gestemd, is het een voorstel. Wie nu een aankoop plant, doet er goed aan het tarief niet als vaststaand gegeven in de berekening op te nemen en goede afspraken te maken met de verkoper. In december wordt duidelijk of de verlaging per 1 januari 2027 daadwerkelijk ingaat.

Wilt u op de hoogte blijven van fiscale ontwikkelingen rond vastgoed en van de voortgang van onze projecten? Schrijf u in voor onze updates of lees meer over Zeker Wonen Fonds III.