Facteurs de risque de l'investissement immobilier

Risque locatif et de vacance

Il est possible qu'un ou plusieurs baux ne soient pas renouvelés. Pour l'immobilier résidentiel, les locataires peuvent en outre résilier leur bail. Il faut alors chercher un nouveau locataire, ce qui peut prendre un certain temps. Pendant cette période, aucun revenu locatif n'est réalisé. Le risque existe qu'un nouveau bail prévoie un loyer inférieur à celui des baux actuels. Si les revenus locatifs sont inférieurs aux attentes, cela se fait au détriment du rendement direct de l'investissement.

Risque de révision du loyer

Les revenus locatifs peuvent aussi diminuer pendant la durée d'un bail.

Risque de contrepartie et de débiteur

Le risque existe qu'une partie avec laquelle le fonds collabore ne remplisse pas ses obligations à temps. On peut penser à un locataire qui ne s'acquitte pas entièrement de son obligation de paiement du loyer. La capacité des locataires à honorer leurs paiements dépend notamment de leur situation financière.

Risque de concentration

En cas de concentration des investissements, tant l'évolution de la valeur du portefeuille immobilier que le rendement dépendent d'un nombre limité de facteurs. Du fait de cette concentration, le fonds est sensible aux évolutions du marché immobilier et locatif local.

Risque de dommages non assurables

La destruction de l'immobilier par des facteurs externes, tels qu'un incendie, une explosion, un attentat terroriste ou une catastrophe naturelle, constitue un risque. Dans les assurances bâtiment et responsabilité civile, certains risques, comme les dommages dus à des catastrophes naturelles ou à des attentats terroristes, ne sont pas assurés. Si un sinistre non assuré survient, il entraînera des coûts imprévus qui auront un effet négatif sur le rendement.

Risque de levier

Pour les fonds dont l'immobilier est en partie financé par des capitaux empruntés, les variations de valeur de l'immobilier se répercutent de manière amplifiée sur la valeur des obligations. Tant que les charges d'intérêts sont inférieures au résultat d'exploitation, l'effet de levier est positif. Si le taux de financement augmente ou si les revenus de l'immobilier diminuent, cet effet de levier peut s'affaiblir, voire s'inverser.

Zeker Wonen Fonds III ne fait pas appel à un financement bancaire à effet de levier. Les acquisitions immobilières sont entièrement financées par le capital obligataire.

Risque d'exécution

Si un fonds ne respecte pas ses obligations découlant d'un financement, il existe un risque que le financeur prenne des mesures de recouvrement, y compris la réalisation du droit d'hypothèque constitué sur les biens immobiliers. Cela signifie que le financeur vendra ces biens et utilisera le produit de la vente pour rembourser sa créance.

Risque de refinancement

Le risque existe qu'un fonds ne parvienne pas, à l'échéance du financement, à conclure un autre financement. Les moyens nécessaires au remboursement ne peuvent alors être obtenus que par une émission, à partir du résultat opérationnel ou par la vente d'une partie de l'immobilier.

Risque de taux

Pour les fonds dont l'immobilier est en partie financé par des capitaux empruntés, le risque existe que, lors de la conclusion d'un nouveau financement, les charges d'intérêts soient supérieures au niveau attendu. Cela a une influence négative sur le rendement direct de l'investissement.

Risque de négociabilité

Si un obligataire souhaite vendre ses obligations pendant la durée, cela n'est possible que s'il existe un autre investisseur désireux de les acheter. Le risque existe que la demande d'obligations soit insuffisante, de sorte qu'un obligataire ne puisse pas vendre ses obligations, ou pas à un prix raisonnable.

Risque de paiement

Il existe un risque que le fonds ne puisse pas, pas entièrement ou pas à temps, honorer ses obligations de paiement envers les obligataires, comme le versement des intérêts ou le remboursement à l'échéance.

Risque de liquidité

Le fonds constitue en général une réserve de liquidités. Le risque existe que cette réserve s'avère insuffisante. Une liquidité réduite peut avoir pour conséquence que les versements aux obligataires soient réduits ou n'aient pas lieu.

Risque de coûts

Le risque existe que les coûts soient supérieurs au niveau estimé. Il est ainsi possible que les coûts d'entretien de l'immobilier soient plus élevés ou qu'un nouveau locataire exige des incitations financières ou des adaptations du niveau d'équipement de l'immobilier.

Risque réglementaire

Un fonds est soumis à la législation et à la réglementation fiscales. La législation locale relative par exemple à l'environnement, aux plans d'urbanisme, à la protection des locataires, à la réglementation fiscale et à la législation et réglementation en matière de surveillance financière a une incidence sur la rentabilité du fonds.

Risque fiscal

Des modifications de la législation et de la réglementation fiscales aux Pays-Bas peuvent modifier la situation fiscale et financière du fonds et/ou influencer sa rentabilité. Cela peut avoir un effet négatif tant sur la rentabilité que sur l'évolution de la valeur des obligations.