Rendement d'un fonds immobilier de 6 à 7 % : qu'est-ce qui est réaliste ?
Un fonds immobilier vous fait profiter de l'immobilier sans acheter, louer ou gérer vous-même un bien. La question principale pour la plupart des investisseurs est simple : qu'est-ce que cela rapporte ? Sur cette page, vous lisez comment se compose le rendement d'un fonds immobilier, ce qui est réaliste sur le marché actuel et quel rendement offre Zeker Wonen Fonds III.
- Taux fixe, versé chaque mois
- Hypothèque de premier rang
- Pas de frais d'entrée ni de sortie
Comment se compose votre rendement
Le rendement d'un fonds immobilier provient de deux sources. Ensemble, elles déterminent ce qu'il vous reste au final.
Rendement direct
Le produit des revenus locatifs. C'est la part versée chaque mois aux investisseurs, qui assure un flux de trésorerie prévisible. Les loyers mensuels constituent la base du versement des intérêts que vous recevez automatiquement chaque mois sur votre compte.
Rendement indirect
La plus-value de l'immobilier. Les biens peuvent prendre de la valeur grâce à la rénovation, une meilleure louabilité ou l'évolution du marché. Cette part est moins prévisible que les revenus locatifs et ne se concrétise souvent qu'à la fin de la durée. Selon le fonds ou la transaction, une participation aux bénéfices peut en outre s'appliquer, par exemple lors de la vente ou du refinancement du bien.
Plus-value
Historiquement, l'immobilier a affiché une plus-value annuelle moyenne d'environ 4 à 5 %, mesurée sur les dernières décennies. Nous appliquons généralement une durée de fonds de cinq ans. Pour le Bridge Fonds, une durée de 6 à 18 mois par transaction s'applique à la place. La plus-value d'un bien se compose de deux éléments : l'évolution annuelle du marché et la réévaluation issue de nos rénovations durables. À la fin de la durée, la valeur de marché est déterminée par un expert indépendant. Selon le fonds, le bénéfice réalisé est versé aux obligataires.
- Prix logements
- Loyers de marché
- Inflation
Indice des prix d'achat et de location aux Pays-Bas, par trimestre de 2014 à 2022.
La première semaine de chaque mois
Quand et comment recevez-vous votre rendement ?
La première semaine de chaque mois, vous recevez votre rendement par virement bancaire. Le versement est proportionnel au nombre d'obligations que vous détenez. Pas d'attente trimestrielle, pas de flou sur le calendrier.
Quel rendement d'un fonds immobilier est réaliste ?
Le rendement d'un fonds immobilier oscille généralement entre 3 % et 8 % par an. La position d'un fonds dans cette fourchette dépend du type d'immobilier, du financement et de la manière dont le fonds est structuré. Dans les grandes lignes, il existe trois formes, chacune avec son propre profil de rendement.
Fonds immobiliers directs
Ils achètent et gèrent des biens physiques, comme des logements ou des commerces. Le rendement brut se situe souvent autour de 5 à 6 %. Après frais, il en reste un rendement net d'environ 3 à 4 %.
3 à 4 % netObligations immobilières
Celles-ci fonctionnent autrement. Vous prêtez de l'argent à un acteur immobilier en échange d'un taux fixe, généralement entre 5 et 8,5 %, selon le risque et votre montant de participation. Le taux est fixé à l'avance, ce qui rend le rendement prévisible.
5 à 8,5 % fixeETF immobiliers et actions (REIT)
Vous les achetez vous-même en bourse. Ils sont peu coûteux en gestion et facilement négociables, mais suivent le marché des actions et connaissent donc des fluctuations de cours.
Suit la bourseImportant : les rendements passés n'offrent aucune garantie pour l'avenir. Des facteurs comme la vacance, l'évolution des taux et les coûts d'entretien influencent directement ce qu'un fonds rapporte au final. Un rendement annoncé plus élevé va presque toujours de pair avec un risque plus élevé.
Les rendements de Zeker Wonen Fondsen
Chez Zeker Wonen Fondsen, nous choisissons délibérément une structure simple et transparente, sans surprises. Vous voyez précisément à l'avance quel rendement correspond à quel montant de participation, quelle est la durée et quand vous recevez vos intérêts. Pas de conditions floues, mais un taux fixe versé chaque mois sur votre compte, complété pour certains fonds par une participation aux bénéfices.
Fonds III - A
par an
- Participation dès 5 000 €
- Durée 5 ans
- Intérêts mensuels
- Hypothèque de premier rang
Fonds III - A
par an
- Participation dès 25 000 €
- Durée 5 ans
- Intérêts mensuels
- Hypothèque de premier rang
Fonds III - B
par an
- Participation dès 100 000 €
- Durée 5 ans
- Intérêts mensuels
- Hypothèque de premier rang
Bridge Fonds
par an
- Participation dès 100 000 €
- Durée 6 à 18 mois
- Intérêts mensuels
- Participation aux bénéfices par transaction
Comparez les fonds
| Fonds III - A (5 000 €) | Bridge Fonds | |
|---|---|---|
| Rendement par an | 6 % | 6,5 % |
| Participation dès | 5 000 € | 100 000 € |
| Augmenter par | 1 000 € | 25 000 € |
| Durée | 5 ans | 6 à 18 mois |
| Intérêts versés | Par mois | Par mois |
| Garantie | Oui | Par transaction |
| Partage du bénéfice | – | Par transaction |
| Statut | Ouvert à la souscription | Bientôt disponible |
| Fonds III - A (5 000 €) | Fonds III - A (25 000 €) | Fonds III - B (100 000 €) | Bridge Fonds | Fonds II (fermé) | |
|---|---|---|---|---|---|
| Rendement par an | 6 % | 6,5 % | 7 % | 6,5 % | 5,5 % |
| Participation dès | 5 000 € | 25 000 € | 100 000 € | 100 000 € | 5 000 € |
| Augmenter par | 1 000 € | 1 000 € | 25 000 € | 25 000 € | 1 000 € |
| Durée | 5 ans | 5 ans | 5 ans | 6 à 18 mois | 5 ans |
| Intérêts versés | Par mois | Par mois | Par mois | Par mois | Par mois |
| Garantie | Oui | Oui | Oui | Par transaction | – |
| Partage du bénéfice | – | – | – | Par transaction | Oui |
| Statut | Ouvert à la souscription | Ouvert à la souscription | Ouvert à la souscription | Bientôt disponible | Fermé |
Le taux d'intérêt est fixé contractuellement pour la durée. Les exemples de calcul s'entendent hors frais et impôts éventuels. Investir comporte des risques, lisez les risques.
Que rapporte votre participation ?
Exemple de calcul Fonds III - A6 % par an
Intérêts par mois
Intérêts par an
Total sur 5 ans
Indicatif. Vos intérêts sont versés la première semaine de chaque mois.
Demander la brochureComment se compose le rendement de Fonds III
Le rendement de Fonds III repose sur trois piliers.
Revenus locatifs
Les biens achetés par le fonds génèrent des revenus locatifs mensuels. Ce flux locatif constitue la base du versement des intérêts aux investisseurs.
Rénovation et division
En rénovant les biens, en améliorant leur performance énergétique et en les divisant lorsque c'est possible, la louabilité et souvent la valeur augmentent. Pensez à l'entretien, à la modernisation, à de meilleurs labels énergétiques et à des logements supplémentaires dans le même immeuble.
Achat sous la valeur de marché
L'immobilier loué peut souvent être acheté à meilleur prix. Il en résulte d'emblée une marge entre le prix d'achat et la valeur de marché, ce qui contribue à la stabilité du fonds.
Un rendement fondé sur des garanties
Un rendement plus élevé ne dit pas grand-chose sans les garanties qui le sous-tendent. Pour Fonds III, la principale est l'hypothèque de premier rang, constituée sur chaque bien au profit de la Stichting Obligatiehouders Wonen Fondsen (fondation des obligataires).
Cela signifie que la fondation, au nom de tous les investisseurs, est premier créancier hypothécaire sur l'immobilier sous-jacent. En cas de vente forcée, les investisseurs sont payés en premier sur le produit, via la fondation, avec un gage tangible sous forme de biens immobiliers.
Plus sur les garantiesHypothèque de premier rang
Constituée sur chaque bien au profit de la Stichting Obligatiehouders Wonen Fondsen. En cas de vente forcée, les investisseurs sont payés en premier sur le produit, via la fondation.
Fondation indépendante
La fondation opère en toute indépendance de Zeker Wonen Fondsen B.V. et veille au respect de vos droits d'obligataire.
Pas de frais d'entrée ni de sortie
Vous ne payez aucun frais d'entrée, de sortie ou d'émission en plus de votre montant de participation, et vous recevez des intérêts sur le montant total. Sur chaque euro placé, 0,92 € va directement dans l'immobilier. Les 0,08 € restants couvrent les frais du fonds.
Quels sont les risques ?
Être honnête sur les risques fait partie de notre approche sans détour. Investir dans l'immobilier est historiquement l'une des formes d'investissement les plus stables, mais les risques ne peuvent jamais être totalement exclus. Les principaux en un coup d'œil :
Nous faisons tout pour limiter ces risques par des recherches approfondies, une sélection rigoureuse et une gestion entièrement interne. Mais la sécurité absolue n'existe pas en matière d'investissement. Il nous semble important que vous en soyez bien conscient en tant qu'investisseur.
Tout sur les risquesRisque de marché
La valeur de l'immobilier peut fluctuer en fonction de la conjoncture économique, de l'évolution des taux et des variations de l'offre et de la demande.
Risque locatif
Des biens peuvent être temporairement vacants ou des locataires peuvent ne pas honorer leurs obligations de paiement. Nous minimisons ce risque par une gestion active assurée par notre propre équipe.
Risque de taux
Les fluctuations des taux peuvent influencer les coûts de financement et donc le rendement.
Risque réglementaire
Des modifications de la législation et de la réglementation en matière de fiscalité ou de règles locatives peuvent influencer le marché immobilier.
Risque d'entretien
Des coûts imprévus d'entretien ou de rénovation peuvent augmenter les charges d'exploitation. Comme nous réalisons tout en interne, nous en gardons une maîtrise maximale.
Rendement et impôt (box 3)
Si vous investissez en tant que particulier, votre placement relève aux Pays-Bas de la box 3. En 2026, l'administration fiscale applique en box 3 un rendement forfaitaire sur la valeur de votre patrimoine, sur lequel vous payez l'impôt. À partir de 2028, le gouvernement souhaite passer à une imposition du rendement réel, les revenus locatifs étant imposés chaque année et la plus-value seulement à la vente. Si vous investissez via une société, c'est l'impôt sur les sociétés qui s'applique.
Que cela soit avantageux ou non pour vous dépend entièrement de votre situation personnelle et de votre manière d'investir.
Nous ne donnons pas de conseil fiscal. Faites-vous toujours informer à ce sujet par un conseiller financier ou un comptable.
En savoir plus ? Demandez la brochure
Après votre demande, nous vous contactons personnellement pour vérifier vos coordonnées et répondre à vos questions. Vous recevez ensuite la brochure.
Questions fréquentes sur le rendement d'un fonds immobilier
Investir soulève des questions. C'est logique, il s'agit de votre argent. C'est pourquoi nous avons rassemblé les questions les plus fréquentes, pour que vous sachiez exactement à quoi vous en tenir.
Demandez-nousCela dépend de la forme et du risque. Les fonds qui investissent directement dans l'immobilier aboutissent souvent, après frais, à environ 3 % à 4 % net par an. Les obligations immobilières offrent généralement un taux convenu à l'avance, souvent entre 5 % et 8,5 %. Un rendement plus élevé va presque toujours de pair avec un risque plus élevé. Ne regardez donc pas seulement le pourcentage, mais aussi les garanties en dessous, comme une hypothèque de premier rang.
Le rendement direct est le produit des revenus locatifs, versé périodiquement. Le rendement indirect est la plus-value de l'immobilier, qui ne devient souvent visible qu'à plus long terme. Le rendement direct est plus prévisible, le rendement indirect dépend du marché.
Non, il n'existe pas de garantie. En revanche, pour nos fonds actuels (Fonds III et le Bridge Fonds), le taux d'intérêt est fixé contractuellement dans les conditions des obligations, pour toute la durée. Des garanties viennent en outre adosser votre placement, comme une hypothèque de premier rang pour Fonds III. Investir comporte toujours des risques. Lisez donc aussi nos risques.
Vous pouvez participer dès 5 000 € dans Fonds III, ou dès 100 000 € dans le Bridge Fonds. Pour Fonds III, vous recevez 6 % d'intérêts par an et pouvez augmenter votre montant de participation par paliers de 1 000 €. Dès 25 000 €, un taux de 6,5 % s'applique et dès 100 000 €, vous recevez 7 % par an.
Non, vous ne payez aucun frais d'entrée, de sortie ou d'émission en plus de votre montant de participation. Vous recevez des intérêts sur le montant total. Sur chaque euro placé, 0,92 € va directement dans l'immobilier ; les 0,08 € restants couvrent les frais du fonds.
Oui. Le versement repose sur la structure globale du fonds, pas sur un seul bien. Comme nous gérons plusieurs biens par fonds, le risque de vacance est réparti sur l'ensemble du portefeuille.