Czynniki ryzyka inwestycji w nieruchomości

Ryzyko najmu i pustostanów

Istnieje możliwość, że jedna lub więcej umów najmu nie zostanie przedłużonych. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych najemcy mogą ponadto wypowiedzieć umowę najmu. W takim przypadku należy znaleźć nowego najemcę. Może to zająć pewien czas. W takim okresie nie są realizowane wpływy z najmu. Istnieje ryzyko, że w nowej umowie najmu zostanie ustalony niższy czynsz niż w obecnych umowach najmu. Jeśli wpływy z najmu okażą się niższe niż oczekiwano, odbywa się to kosztem bezpośredniego zwrotu z inwestycji.

Ryzyko rewizji czynszu

Wpływy z najmu mogą spadać także w trakcie trwania umowy najmu.

Ryzyko kontrahenta i dłużnika

Istnieje ryzyko, że podmiot, z którym fundusz współpracuje, nie wywiąże się terminowo ze swoich zobowiązań. Można tu pomyśleć o najemcy, który nie w pełni wywiąże się ze swojego zobowiązania do zapłaty czynszu. Możliwości najemców w zakresie regulowania płatności są częściowo uwarunkowane ich sytuacją finansową.

Ryzyko koncentracji

Przy koncentracji inwestycji zarówno rozwój wartości portfela nieruchomości, jak i zwrot zależą od ograniczonej liczby czynników. Z powodu tej koncentracji fundusz jest wrażliwy na zmiany na lokalnym rynku nieruchomości i najmu.

Ryzyko szkód nieubezpieczalnych

Ryzyko stanowi utrata nieruchomości na skutek czynników zewnętrznych, takich jak pożar, wybuch, atak terrorystyczny lub siły natury. W ubezpieczeniach budynków i odpowiedzialności cywilnej niektóre ryzyka, takie jak szkody wskutek klęsk żywiołowych lub ataków terrorystycznych, nie są ubezpieczone. Jeśli wystąpi zdarzenie szkodowe, które nie jest ubezpieczone, doprowadzi to do nieprzewidzianych kosztów, co będzie miało negatywny wpływ na zwrot.

Ryzyko dźwigni

W funduszach, w których nieruchomości są częściowo finansowane kapitałem obcym, zmiany wartości nieruchomości oddziałują w sposób wzmocniony na wartość obligacji. Dopóki koszty odsetkowe są niższe niż wynik z eksploatacji, mamy do czynienia z dodatnią dźwignią. Jeśli oprocentowanie finansowania wzrośnie lub dochody z nieruchomości spadną, ten efekt dźwigni może osłabnąć lub nawet się odwrócić.

W Zeker Wonen Fonds III nie korzysta się z bankowego finansowania dźwigniowego. Zakupy nieruchomości są w całości finansowane kapitałem z obligacji.

Ryzyko egzekucji

Jeżeli fundusz nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań wynikających z finansowania, istnieje ryzyko, że finansujący podejmie działania windykacyjne, w tym realizację hipoteki ustanowionej na nieruchomościach. Oznacza to, że finansujący sprzeda te nieruchomości i przeznaczy wpływy ze sprzedaży na spłatę swojej wierzytelności.

Ryzyko refinansowania

Istnieje ryzyko, że funduszowi nie uda się po wygaśnięciu finansowania zawrzeć innego finansowania. Środki potrzebne na spłatę można w takim przypadku uzyskać wyłącznie poprzez emisję, z wyniku operacyjnego lub poprzez sprzedaż części nieruchomości.

Ryzyko stopy procentowej

W funduszach, w których nieruchomości są częściowo finansowane kapitałem obcym, istnieje ryzyko, że przy zawieraniu nowego finansowania koszty odsetkowe będą wyższe niż wcześniej oczekiwany poziom. Ma to negatywny wpływ na bezpośredni zwrot z inwestycji.

Ryzyko zbywalności

Jeśli obligatariusz chce sprzedać swoje obligacje w okresie trwania, jest to możliwe tylko wtedy, gdy znajdzie się inny inwestor chcący kupić obligacje. Istnieje ryzyko, że popyt na obligacje będzie niewystarczający, przez co obligatariusz nie będzie mógł sprzedać swoich obligacji lub nie będzie mógł ich sprzedać po rozsądnej cenie.

Ryzyko płatności

Istnieje ryzyko, że fundusz nie będzie w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań płatniczych wobec obligatariuszy, w całości lub w terminie, takich jak wypłata odsetek czy spłata na koniec okresu trwania.

Ryzyko płynności

Fundusz zasadniczo tworzy rezerwę płynności. Istnieje ryzyko, że rezerwa płynności okaże się niewystarczająca. Obniżona płynność może skutkować tym, że wypłaty dla obligatariuszy będą niższe lub nie będą realizowane.

Ryzyko kosztów

Istnieje ryzyko, że koszty okażą się wyższe niż poziom, na jakim je oszacowano. Możliwe jest na przykład, że koszty konserwacji nieruchomości okażą się wyższe lub że nowy najemca zażąda zachęt finansowych albo zmian w standardzie wyposażenia nieruchomości.

Ryzyko prawne i regulacyjne

Fundusz podlega przepisom podatkowym. Lokalne ustawodawstwo dotyczące na przykład środowiska, planów zagospodarowania, ochrony najemców, przepisów podatkowych oraz przepisów o nadzorze finansowym ma wpływ na rentowność funduszu.

Ryzyko podatkowe

Wskutek zmian w przepisach podatkowych w Holandii sytuacja podatkowa i finansowa funduszu może ulec zmianie i/lub rentowność może zostać naruszona. Może to mieć negatywny wpływ zarówno na rentowność, jak i na rozwój wartości obligacji.